5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字该公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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